역 모게지는 주택을 담보로 제공한 뒤 금융기관으로부터 매월 일정금액을 연금형식으로 지급받는 융자상품을 말합니다 . 집을 살 때 이를 담보로 해 목돈을 대출받아 매월 원금과 이자를 갚아가는 모게지와는 반대개념이어서 역 모게지라고 불립니다 . 62 세 이상 노인들에게만 신청 자격이 주어지며 홈 에퀴티와 신청자의 나이 , 예상 수명 , 이자율 , 거주지 등에 따라 40~70% 한도내의 대출규모가 결정됩니다 . 이 경우 일반 모게지와는 달리 자산이나 소득 등에 대한 제한기준이 없으며 빌린 돈은 본인이나 배우자 모두가 사망하거나 혹은 집을 팔기 전까지는 갚지 않아도 됩니다 . 상환 금액 또한 해당 주택의 당시 시세를 넘지 못하게 규정돼 있습니다 . 이와같이 역 모기지는 고령자들이 사망시까지 , 혹은 계약시까지 자택에 거주하며 매월 일정한 노후생활비를 안정적으로 지급받을 수 있다는 점에서 주거안정과 노후 소득보장을 동시에 해결할 수 있다는 장점이 있습니다 . 반면 신청 수수료와 모게지 보험료 , 그외 제반 신청 비용 등이 다소 부담스러울 수 있다는 사실과 자녀에게 충분한 재산상속이 이루어지지 못한다는 점 등이 단점으로 지적되고 있습니다 .

상업용 건물이나 아파트 등의 건축 용도로 사용됩니다 . 건물이 들어설 대지와 건축비용 모두에 대한 융자를 신청할 수도 있고 대지를 소유하고 있는 경우 건축 비용만 융자할 수도 있습니다 . 후자의 경우 해당 대지는 건축 융자에 대한 에퀴티로 간주될 수 있습니다 . 은행은 건설기간 동안 (6 개월 혹은 1 년 ) 대출해 주며 건축 과정 각 단계마다 심사를 거쳐 융자금액을 네 번 내지 다섯 번에 나누어 지급합니다 . 건축이 진행되는 동안에는 이자만 지불하며 건물이 완공된뒤 건물 용도규정 증서 (Certificate of Occupancy) 가 발급되면 건축 융자를 일반 모게지로 전환해 상환해 나갈 수 있습니다 . 이 경우 클로징 및 신청절차가 간소화되는 등의 잇점이 있습니다 .

외국인 투자 융자 (Foreign Investor Loan) 라고도 하며 미국에 거주하지 않는 외국인들이 미국내에 집을 살 때 신청할 수 있는 융자 프로그램입니다 . 외국인 융자 프로그램을 취급하는 금융기관은 많지 않지만 비영주권자의 경우에도 금융기관에서 요구하는 일정 조건을 충족시키면 주택을 구입할 수 있습니다 . 융자 신청자의 수입이 주로 외국에서 발생하는데 따른 위험부담을 줄이기 위해 금융기관들은 주택 구입가격의 최저 25~35% 를 다운 페이먼트로 요구하며 영주권자에 비해 상대적으로 높은 이자율을 적용합니다 . 집을 담보로 하므로 융자서류는 의외로 간단합니다 . 비자 Copy, 외국 혹은 미국내 은행 잔고증명 , 그리고 사업체 증명서나 직장 증명서만 구비하면 됩니다 .

서브프라임 (Sub-Prime) 융자라고도 불립니다 . 우수한 크레딧 기록을 가진 프라임 융자 신청자와는 달리 신용도가 낮은 사람들에게 높은 이자율로 융자해주는 프로그램입니다 .

크레딧 점수가 620 점 이하 심지어 500 점까지 내려간 크레딧 불량자의 경우도 수입이나 자금출처 조사없이 75 만 달러 한도내에서 주택가격의 80% 까지 융자를 얻을 수 있습니다 . 그러나 이 경우 크레딧이 좋은 사람에 비해 2~3% 높은 이자율이 책정됩니다 . 크레딧 점수가 620 점이 될 경우에는 주택가격 전액 , 즉 100% 까지 융자를 얻을 수 있으며 차압 당한 기록이 있어도 주택 가격의 60% 까지 융자가 가능합니다 . 물론 이 경우 역시 일반 융자 프로그램에 비해 2~3% 비싼 이자율을 감수해야 합니다 .

서브프라임 융자는 단기간내 ( 보통 2~4 년 ) 급한 수단으로 이용되며 , 이 기간 동안 성실한 납부로 크레딧 점수를 올려 보다 유리한 조건으로 재융자를 하는 것이 바람직합니다 .

주택 가격의 100% 까지 융자를 받음으로써 다운 페이먼트를 전혀 하지 않고 주택을 구입할 수 있는 프로그램입니다 . PMI, 즉 모게지 보험을 내고 100% 융자를 하는 경우도 있지만 PMI 를 피하기 위해 80% 의 1 차 모게지와 20% 의 2 차 모게지로 나누어 융자하는 방법이 주로 사용됩니다 . 2 차 모게지 이자율은 대개 변동이고 1 차 모게지 이자율 보다 높으므로 여윳돈이 생길때 마다 2 차 모게지를 먼저 갚아 나가는 것이 유리합니다 .

• 크레딧 점수가 높고 (700 점 이상 ), 일정액 이상의 수입이 있으며 월불입금 6 개월치와 클로징 비용을 지불할 수 있는 은행 잔고를 제시하면 낮은 이자율로 융자를 얻을 수 있습니다 . 크레딧 점수가 낮고 수입이 적을 경우에도 융자가 가능하지만 이 경우 높은 이자율을 감수해야 합니다 .

• 다운 페이먼트를 하는 경우보다 위험부담이 크기 때문에 은행에서 까다로운 서류심사와 높은 이자율을 적용 , 월불입금이 많아지므로 융자액을 상환할 수 있는 수입원이 확실한 경우에만 이 프로그램을 권하고 싶습니다 .